Un pour tous, tous pour un ? Colocation : comprendre le bail unique avant de signer (droits, devoirs, risques)

Quand on emménage avec des amis ou des inconnus, on s’imagine souvent l’ambiance dans le salon, les fêtes improvisées... Moins les signatures de bail. Vous n'aurez pas toujours le choix du type de contrat, notamment si vous rejoignez une colocation déjà existante, d’où la nécessité de bien comprendre les dispositions du bail dans lequel vous vous engagez.  

Dans le cadre du bail unique, tous les colocataires signent un seul et même contrat avec le propriétaire. Tous sont donc liés par les mêmes clauses et les mêmes obligations. Ce type de colocation repose fréquemment sur une clause de solidarité, ce qui signifie que tous les locataires se portent responsable du paiement du loyer et du logement. Concrètement, si l’un des habitants cause des dégâts au sein de la coloc ou ne participe pas au loyer, le propriétaire peut se retourner contre les autres (remboursement des équipements cassés, paiement de la part du loyer manquante...).

Même si le bail unique représente un vrai plus pour les propriétaires, il suppose une vraie confiance mutuelle pour les locataires. Avant de signer, Il vaut mieux s’assurer que tout le monde se trouve sur la même longueur d’onde, y compris en cas de coup dur. N’hésitez pas à vous mettre au point avec vos futurs colocataires : comment on s’organise si l’un de nous casse quelque chose ? Si un coloc ne peut pas payer temporairement son loyer ? Anticiper les scénarios catastrophe peut éviter bien des tensions.

Il vaut mieux ne pas oublier l’essentiel quand on emménage quelque part. Et cela vaut aussi, et surtout, pour la colocation en bail unique. Certains frais ou démarches sont communs, d’autres individuels.  

Parmi les incontournables, citons le dépôt de garantie. Pour rappel, il correspond à une somme remise au propriétaire avant d’emménager pour couvrir les frais qu’il devra engager à la fin de la location pour remettre le logement en bon état s’il y a eu des dégradations. Pour un logement non meublé, il s’élève à un mois de loyer (hors charges) maximum ; si vous emménagez dans un meublé, il peut atteindre deux mois de loyer (toujours hors charges). 

Autre point important : la caution, à ne pas confondre avec le dépôt de garantie. Aussi appelé garant, il s’agit d’une personne qui s’engage à couvrir les impayés si besoin. Une même personne peut s’engager pour couvrir plusieurs locataires, mais elle se rattache à un colocataire. Si celui-ci part, l’engagement de la caution s’arrête. Sachez que vous pouvez bénéficier de la garantie Visale si personne ne peut se porter caution pour vous.

Pensez aussi à l’assurance, obligatoire pour couvrir le logement contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux...). Là aussi, une seule assurance peut suffire si tous les noms des locataires se trouvent mentionnés sur le contrat. Chacun peut également en souscrire une individuellement. Et pour alléger la facture mensuelle, vous pouvez compter sur les aides au logement (APL, ALS...) dont la demande se fait de manière individuelle auprès de votre Caisse d'Allocations familiales (Caf).

Séjour à l’étranger, rupture amoureuse... de multiples raisons peuvent motiver le départ d’un colocataire. Chaque personne peut quitter la coloc à tout moment, à condition de prévenir le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre. Et de respecter le préavis : 1 mois en zone tendue, 3 mois ailleurs. Jusque-là, rien d’inhabituel. Sauf qu’en cas de bail unique, les aurevoirs peuvent virer au cauchemar, surtout si aucun remplaçant n’est trouvé. Si vous faites partie des personnes qui restent dans la colocation, vous devrez vous répartir le loyer entier du logement avec les locataires restants. Et dans le cas où vous partez et que votre bail comporte une clause de solidarité, ce n’est peut-être pas la fin des ennuis. Vous demeurez potentiellement redevable de votre part du loyer pendant 6 mois après votre départ ou jusqu’à votre remplacement au sein de la coloc.  

Concernant le dépôt de garantie, si restitution il y a, elle se fera en fin de bail commun. Si vous partez avant les autres, vous ne pouvez donc pas réclamer votre part au propriétaire, même si vous avez contribué à le verser au début de la colocation. En revanche, vous pouvez négocier avec les autres locataires ou avec votre remplaçant pour un éventuel remboursement, mais rien ne les oblige à accepter.  

En clair, dans une colocation en bail unique, personne ne part vraiment tout seul et le moindre départ peut déséquilibrer la colocation. Si vous cherchez un mode de vie plus souple, où chacun gère sa part sans dépendre des autres, optez pour la colocation en baux multiples.