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Loyer pour une location vide : modalités de paiement, date, augmentation...

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Si votre bailleur demande une augmentation en cours de location, à ne pas confondre avec la révision annuelle, elle est encadrée et doit respecter des règles très strictes. Par contre, si vous découvrez en cours de bail que le bien loué est plus cher que des locations similaires sur le secteur, vous ne pouvez pas exiger de réduction de loyer.

Modalités de paiement du loyer

Le plus souvent, vous paierez  votre loyer par chèque. Le virement ou le prélèvement sur votre compte bancaire nécessite votre accord.

Bon à savoir. La loi interdit au bailleur de vous imposer le prélèvement comme seul moyen de paiement.

Date de paiement du loyer

La date est mentionnée dans le bail. Le plus souvent, le loyer et les charges sont payés chaque mois, en début de mois pour le mois à venir ("à terme échu"). Mais rien n’interdit au locataire et au bailleur de prévoir un paiement "à terme à échoir" (en fin de mois pour le mois qui vient de s’écouler) ou une autre périodicité (tous les 2 mois, tous les 3 mois...).

Dans tous les cas, vous avez toujours la possibilité de revenir à un paiement mensuel, qui ne peut être refusé par le bailleur.

Quittance de loyer : demandez-la

La quittance de loyer est un document important et utile pour d’autres démarches administratives. N’hésitez pas à la réclamer à votre bailleur. Il doit vous la transmettre gratuitement, dès lors que vous lui en faites la demande. Elle doit être signée par le bailleur ou son représentant (administrateur de biens) et mentionner le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Augmentation du loyer à l'occasion du renouvellement du bail

Depuis l'entrée en vigueur d'un décret, le 1er août 2014, valable jusqu'au 31 juillet 2015, de nouvelles règles s'appliquent en France.

La loi Alur a établi une liste des villes dîtes en "zone tendue", à savoir des villes où l'offre de logement est largement inférieur à la demande, zones au sein desquelles les loyers augmentaient donc de façon régulière. Il s'agit d'agglomérations comme Ajaccio, Bordeaux, Grenoble, La Rochelle, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Nice, Paris, Sète, Strasbourg, Toulon ou Toulouse (liste non exhaustive). Dans ces territoires, en dehors des logements conventionnés, les loyers des logements vides (ou meublés) remis sur le marché seront dorénavant encadrés. Certaines conditions doivent être respectées : le logement ne doit pas avoir été mis en location pour la première fois ou remis sur le marché après plus de 18 mois de vacance, aucun travaux ne doit avoir été effectué après le départ du précédent locataire, le niveau du loyer autrefois appliqué ne devait pas être sous-évalué...
Si ces conditions sont remplies, le montant du nouveau loyer doit impérativement être limité au dernier loyer appliqué au précédant locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois, à la variation de l'IRL si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Par ailleurs, si vous souhaitez augmenter votre loyer au motif que celui-ci était sous-évalué, la procédure est stricte. La hausse ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

  • 50% de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),
  • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaux au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Dans le reste du pays, La possibilité pour le bailleur d’augmenter votre loyer au moment du renouvellement du bail est également encadrée. Il doit notamment respecter certaines règles :

  • Il ne peut le faire qu’au moment du renouvellement du bail, à l’issue des 3 ou 6 ans. Il lui est donc impossible de le faire en cours de bail.
  • Il doit vous prévenir au moins 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou vous le signifier par acte d'huissier.
  • Dans la notification de sa proposition de réévaluation, le propriétaire doit reproduire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions légales relatives à la réévaluation de loyer (de l'article 17-2 de la loi de 1989) et indiquer le montant du nouveau loyer proposé ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
  • Il doit apporter la preuve que votre loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables de votre quartier. En particulier, il doit vous fournir au moins 6 références dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, 3 références dans les autres zones géographiques. Attention : les références doivent comprendre certaines mentions.

Vous acceptez la proposition d’augmentation de loyer
Si vous acceptez, vous devez alors répondre dans les quatre mois suivants la réception de la proposition. Le nouveau loyer s’appliquera à compter du renouvellement du bail.

Vous refusez l’augmentation de loyer
Saisissez la commission départementale de conciliation pour trouver un accord en expliquant votre refus. Adressez un dossier à son secrétariat en courrier recommandé avec accusé de réception.
Au cas où le litige subsiste, seul le juge d’instance pourra trancher de manière définitive, et fixer, s’il y a lieu, un nouveau loyer. Il doit être saisi impérativement avant le terme du bail.

Exception en région parisienne
Si votre logement est situé à Paris ou en région parisienne, les possibilités d’augmenter le loyer à l’occasion du renouvellement du bail font l’objet d’un encadrement renforcé par le décret du 25 août 2010.

Si vous recevez une proposition d’augmentation de loyer à l’occasion du renouvellement du bail, prenez contact avec l’Adil la plus proche de chez vous, afin de vous assurer que le bailleur ne s'est pas trompé…

Réévaluation du loyer

La révision annuelle est prévue par une clause dans votre contrat de location. En l’absence de cette clause, le bailleur ne pourra pas réévaluer le loyer qui restera alors identique jusqu’à la fin du bail.
Cette augmentation intervient une fois par an, à la date anniversaire du bail.
Elle est calculée en fonction de l’évolution de l’indice Insee "de révision des loyers" (IRL), disponible sur le site de l’Insee. L’augmentation n’est généralement pas très importante, mais n’hésitez pas à vérifier que le bailleur n’a pas commis d’erreur de calcul.
Aidez-vous de l’outil mis en ligne sur le site de l’Insee.

Modification du loyer en cas de travaux d’amélioration
Le bailleur et le locataire peuvent convenir lors de la signature du bail ou par l'ajout d'un avenant en cours de bail, de travaux d'amélioration que le bailleur ou le locataire fera exécuter à ses frais.
Dans ce cas, la clause du bail (ou de l'avenant) fixe la majoration ou la diminution du loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.
Exemple :
Si le locataire construit un garage ou installe une cuisine aménagée, il peut être prévu une diminution du loyer.
Si le propriétaire a prévu dans une clause particulière l’amélioration de son logement (aménagement de combles en chambre, création d’une salle de bain), il peut prévoir via cette clause, une augmentation du loyer lorsque les travaux auront été effectués.
Si vous n’avez pas demandé ou obtenu l’accord du bailleur pour effectuer des travaux d’amélioration, il est en droit de vous demander de remettre en l’état au moment de votre départ.

Anaïs Coignac © CIDJ
Article créé le 03-04-2013 / mis à jour le 22/05/2018