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Durée du bail pour une location vide

Durée du bail pour une location vide
© Antonioguillem / Fotolia

Location vide appartenant à un particulier, à une personne "morale", à une société civile immobilière (SCI)... La durée d'un bail varie de 3 ans à 6 ans selon le bailleur. Exceptionnellement, le bail peut être conclu pour une durée minimale d’un an. Règlement et exceptions... Toutes nos explications.

La loi fixe des durées minimales pour vous protéger. C’est seulement au terme du bail que le propriétaire peut décider de le rompre, sous réserve de justifier d’un motif valable (loyer non payé...), à moins que certaines clauses légales le lui permette avant cette date. La protection des locataires s’applique également à l’occasion du renouvellement du bail puisque celui-ci est, en principe, de droit, sauf si le propriétaire se trouve dans une situation lui permettant de donner congé.

Logement loué par un particulier : bail de 3 ans minimum

Sauf cas particulier des baux d’un an (voir plus loin), le bail conclu avec un particulier est d’une durée minimale de 3 ans. Bien que l’hypothèse soit rare en pratique, une durée plus longue (4 ans, 5 ans, voire plus) peut être prévue : c’est un point qui peut être négocié avec le bailleur.

Logement loué par une société civile immobilière ou par une indivision

La durée minimale de 3 ans est applicable lorsque le propriétaire est une société civile immobilière (SCI) familiale, c’est-à-dire une société constituée par des membres proches d’une même famille, ou une indivision (par exemple, les héritiers d’un logement qui décident de le mettre en location).

Bail d’un an minimum : conditions obligatoires

Lorsque le propriétaire est une personne physique, une SCI familiale ou une indivision, il peut vous proposer un bail de moins de 3 ans, d'un an minimum.
Cette possibilité n’est offerte au propriétaire que lorsque toutes les conditions suivantes sont réunies :

  • le propriétaire doit avoir un motif précis, d’ordre professionnel ou familial, pour vous proposer un bail à durée réduite. Par exemple, il met en location son logement en attendant sa mise en retraite ou encore, il met en location son logement en attendant qu’un de ses enfants ait terminé ses études et vienne s’y installer ;
  • ce motif doit être clairement précisé dans le bail. La clause suivante : “Le présent bail est conclu pour une durée d’un an, conformément à l’art. 11 de la loi du 6 juillet 1989” doit être mentionnée, en plus du motif.
  • deux mois avant le terme du bail, le propriétaire doit vous confirmer que l’événement prévu aura bien lieu (sa mise à la retraite, par exemple) ; dans ce cas, le bail prendra fin à la date prévue, et vous devrez avoir quitté les lieux à cette date.

Bon à savoir. Si une seule de ces conditions fait défaut, le bail sera automatiquement considéré comme ayant été conclu pour 3 ans. La solution serait la même si l’événement ne se produit pas ou s’il n’est pas confirmé dans les temps.

Logement loué par une personne "morale"

Si le logement appartient à une personne "morale" (une banque, une compagnie d’assurances, une mutuelle, etc.), le bail doit avoir une durée minimale de 6 ans.

Le bail arrive à son terme

Lorsque le bail est arrivé à son terme (au bout de 3 ans ou de 6 ans), trois situations peuvent se présenter :

  • le propriétaire ne fait rien ; le bail est alors reconduit automatiquement, pour la même durée que le bail qui s’achève, soit 3 ans ou 6 ans selon les cas, et aux mêmes conditions de loyer ;
  • le propriétaire souhaite renouveler le bail, mais veut en profiter, soit pour augmenter le loyer qu’il trouve sous-évalué, soit pour vous proposer un bail à durée réduite, à condition d’avoir un bon motif pour cela. Vous acceptez et le bail sera renouvelé aux nouvelles conditions ou vous refusez et vous quitterez votre location à la fin du bail.

A noter : en tant que locataire vous pouvez à tout moment rompre votre bail si toutefois vous respectez certaines règles, en particulier l'avertissement de votre propriétaire, en général par LRAR, et l'attente de l'expiration du délai légal de préavis, variable selon les circonstances du départ.

Réforme en cours :
La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) devrait modifier certaines dispositions en vigueur. Un prochain décret devrait prévoir la création d'un contrat de bail-type annexé d'une notice d'information. Un montant de loyer de référence local au sein du contrat de bail devrait également être intégré dès que le système d'encadrement des loyers sera opérationnel.

Anaïs Coignac - Marie Hélène Klein

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