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La sous-location : avantages et risques

La sous-location : avantages et risques
© Auremar / Fotolia

La sous-location peut sembler être une solution de logement simple et sans obligation. Mais avant de s’engager dans cette pratique, pesez le pour et le contre…

Il est nécessaire d’obtenir au préalable l’autorisation du propriétaire. La signature d’un contrat de sous-location permettra par la suite de garantir des droits tant pour le locataire que pour le sous-locataire.

Quel bail pour une sous-location ?

Pour une sous-location, il n’y a pas d’obligation légale d’établir un bail, donc pas de frais à engager. Mais, dans l’intérêt des deux parties, il est souhaitable de faire une convention de location avec le maximum d’informations : montant du loyer, partage des charges, durée de la location, et surtout mentionner que le propriétaire du bien (ou le bailleur) a donné son autorisation – dans le cas d’un logement vide ou d'un logement meublé dont le bail a été signé avant le 24 mars 2014 et prévoit l'accord du bailleur –, ou a été informé – dans le cas d’un logement social. 

Bon à savoir. Un contrat bien établi constitue un acte juridique reconnu par les tribunaux. Il est donc utile en cas de litiges. De plus, il permet au sous-locataire de prétendre à l’aide au logement.

Quel loyer pour une sous-location ?

Pour un logement vide : le montant du loyer est fixé avec l’accord du bailleur et ne doit pas dépasser celui du loyer principal. Cet accord doit être écrit, n’hésitez pas à le demander à votre “locataire-bailleur”.

Pour un logement social : Le montant du loyer doit être proportionnel à la partie du logement sous-loué. Le bailleur social doit être informé par lettre avec AR (lettre recommandée avec accusé de réception) par le locataire en titre.

Pour un logement meublé : le loyer est librement fixé par le locataire et le sous-locataire lorsque le bail principal (celui du locataire) a été signé avant le 24 mars 2014. S'il a été signé après, le loyer de la sous-location ne peut excéder celui payé par le locataire.

Attention ! Si le locataire principal ne paie pas le loyer, le propriétaire peut légalement demander au sous-locataire le montant du loyer de la sous-location (art. 1753 du Code civil).

Sous-location : préavis et renouvellement du bail

Pour un sous-locataire, la question du préavis est plutôt souple puisqu’il se négocie librement entre les deux parties mais il est préférable de toujours le mentionner par écrit.

Les sous-locataires n’ont aucun recours si le bail n’est pas reconduit par le locataire en titre. Sauf si vous avez établi une convention de sous-location avec les conditions de renouvellement : vous pouvez porter le litige devant les tribunaux.

En cas de cessation de bail ou d’expulsion :
aucun droit pour le sous-locataire

En tant que sous-locataire, vous êtes de fait dans une situation précaire. Vos garanties de maintien dans les lieux n’existent pas. En cas de cessation du bail entre locataire principal et propriétaire, le contrat de sous-location cesse automatiquement. Si le locataire est expulsé, le propriétaire du logement n’a aucune obligation de vous maintenir dans les lieux.

Si le bailleur met en vente son bien, vous n’avez aucune priorité pour l’achat, contrairement au locataire en titre (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015).

Quels contrats d’assurance en cas de sous-location ?

En tant que locataire principal : comme votre bailleur, vous êtes responsable à l’égard de votre sous-locataire des réparations nécessaires au maintien en l’état du logement. Il est conseillé d’ajouter à votre contrat d’assurance locative la garantie “recours du sous-locataire”.

En tant que sous-locataire : vous êtes responsable des dégradations que vous pouvez provoquer dans votre sous-location et chez vos voisins (incendie, dégât des eaux...). Il est obligatoire de prendre une garantie personnelle des risques locatifs et recours des voisins.

Sous-locataire : vos aides au logement

En tant que sous-locataire, vous pouvez accéder à une aide au logement. Le bailleur devra indiquer sur l’attestation de loyer le montant du loyer de la sous-location. Pour plus d’informations, adressez-vous à votre Caf.

Attention ! Vous avez moins de 25 ans, et vos parents perçoivent pour vous des prestations familiales (aide au logement, RSA…) ? L’Allocation de logement est accordée à titre personnel : dès qu’une aide au logement vous sera attribuée, vos parents verront leur allocation diminuer ou la perdront.

 

Sous-location non autorisée : prenez garde aux risques !
Dans la plupart des cas, la sous-location n’est pas déclarée. Cette situation comporte des risques tant pour le locataire en titre que pour le sous-locataire.
Vous êtes le sous-locataire.
Vous êtes alors considéré comme occupant sans droit ni titre (“squatter”). Vous pouvez vous faire expulser de votre logement du jour au lendemain. Votre statut est extrêmement précaire. En l’absence de contrat de sous-location, vous ne pourrez pas bénéficier d’aides au logement ou prétendre à des quittances de loyer.
Vous êtes le locataire.
En sous-louant votre appartement sans l’autorisation du propriétaire, vous risquez de perdre votre logement et vous vous exposez à une procédure d’expulsion.
De plus, vous ne disposez d’aucun recours contre votre sous-locataire. Si ce dernier ne paye pas sa part de loyer ou qu’il refuse de quitter les lieux, vous n’avez aucun moyen de le forcer. Enfin, attention au “chantage” ! Si vous êtes en conflit avec votre sous-locataire, il peut toujours brandir la menace de vous dénoncer auprès de votre propriétaire.

Anaïs Coignac - Marie-Hélène Klein

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