Locataire d'un logement vide : votre propriétaire vous donne congé

En tant que locataire, vous avez la possibilité de mettre fin au bail à tout moment, sous réserve de respecter un préavis fixé à 3 mois en principe et à 1 mois dans certaines situations particulières. Si votre propriétaire souhaite vous donner congé, il doit respecter un certain nombre de règles.

Uniquement en fin de bail

Sauf si vous ne respectez pas vos obligations (par exemple, payer le loyer ou justifier de votre assurance locative), le propriétaire ne peut mettre fin au bail qu’au terme de celui-ci et pas avant.

Adressé au moins 6 mois avant la fin du bail

Le congé doit vous être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception (AR) ou par acte d’huissier. Vous devez le recevoir au moins 6 mois avant la fin du bail, afin de vous laisser le temps de trouver un autre logement. Un congé donné très en avance (par exemple, 1 an avant la fin du bail) n’est pas nul, mais ne jouera qu’au terme du bail en cours.

Congé en fin de bail : 3 motifs prévus par la loi

Pour vous donner congé en fin de bail, le propriétaire doit pouvoir justifier d’un des 3 motifs prévus par la loi et le préciser dans la lettre de congé (à défaut, le congé est nul).

Le propriétaire veut habiter le logement
Le propriétaire peut vous donner congé s’il souhaite reprendre son logement pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par un membre de sa famille : conjoint, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, partenaire auquel il est lié par un Pacs enregistré à la date du congé, ascendant ou descendant ou ceux de son conjoint, concubin ou partenaire dans le cadre d'un Pacs. Il doit alors vous indiquer dans sa lettre le nom et l'adresse de la personne qui prendra votre suite. S’il ne l’indique pas, le congé est nul et, sauf s’il renouvelle le congé dans les délais avec les bonnes mentions, le bail sera reconduit pour une nouvelle période de 3 ans ou de 6 ans.

Si vous avez un doute et qu'après votre départ, vous constatez que le logement a été reloué et n’est pas occupé par la personne à qui il était destiné, vous pouvez intenter une action contre le propriétaire pour congé abusif. Il s’agira alors, non pas de faire annuler le congé, mais de demander des dommages-intérêts pour réparer le préjudice que vous avez subi.

Cette situation est assez fréquente et a donné lieu à de nombreuses décisions de jurisprudence en faveur des locataires injustement évincés. La situation serait la même si vous constatiez que le logement est bien occupé par le bénéficiaire de la reprise, mais pas à titre de résidence principale.

Le propriétaire veut vendre le logement
Dans ce cas, la lettre de congé doit indiquer les conditions de cette vente et notamment le prix. Vous disposez alors d'un droit de préemption (vous êtes prioritaire) pour acheter ce logement. La procédure applicable est décrite à l’art. 15 de la loi du 6 juillet 1989 auquel vous pouvez vous reporter.

Le propriétaire a un motif légitime et sérieux pour vous donner congé
Les tribunaux considèrent qu’il doit s’agir d’un manquement grave à vos obligations : vous ne payez pas votre loyer, ou vous le payez systématiquement en retard, vous n’occupez pas "paisiblement" le logement, vous avez procédé à des transformations sans autorisation, etc. Les juges admettent également l’existence d’un tel motif, indépendamment d’une faute du locataire. Par exemple, constitue un motif légitime et sérieux de congé, la nécessité de procéder à des travaux d'amélioration de la distribution des lieux ainsi que des éléments d'équipement et de confort du logement. Dans tous les cas, le motif doit être précisé dans la lettre de congé, s'il ne l'est pas, il sera nul. Si vous le contestez, vous pouvez saisir les tribunaux pour faire annuler le congé ou demander des dommages-intérêts.
 

Protection du locataire

Il existe plusieurs cas pour lesquels la loi vous protège si le propriétaire souhaite vous donner congé dans les délais légaux.

• Si le logement dans lequel vous habitez fait l'objet d'une convention Anah ou d'une convention APL, le propriétaire ne peut vous donner congé que pour un motifi légitime et sérieux ;
• Si vous habitez un logement social, vous bénéficiez d'un droit au maintien dans les lieux sauf dans certains cas, notamment si, sur deux ans consécutifs, vos ressources sont deux fois supérieures au plafond de ressources pour l'attribution d'un logement HLM ;
• Si le locataire est âgé et doté de faibles ressources, à moins que le propriétaire lui trouve une solution de relogement ou qu'il soit lui-même âgé et doté de faibles ressources.

Vous avez reçu le congé, vous pouvez partir à tout moment

Dès que vous avez reçu un congé du propriétaire, vous pouvez quitter le logement à tout moment, dès que cela vous arrange (par exemple, dès que vous avez trouvé un nouveau logement) à condition d’en informer le propriétaire. À compter de votre départ, vous ne serez plus redevable ni du loyer, ni des charges, sous réserve de remettre les clés du logement à votre propriétaire (ou à son représentant).

Anaïs Coignac © CIDJ
Article mis à jour le 28/03/2019 / créé le 03-04-2013