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Loyer, charges et dépôt de garantie encadrés

Loyer, charges et dépôt de garantie encadrés
© Richard Villalon / Fotolia

Auparavant, le régime applicable à la location vide différait de celui applicable à la location meublée, plus libre. La loi ALUR du 24 mars 2014 a rééquilibré ces distinctions. Désormais, les baux de logement meublés signés à compter du 27 mars 2014, à titre de résidence principale, sont règlementés par la loi du 6 juillet 1989.

Le propriétaire et le locataire sont soumis à des réglementations spécifiques pour l'établissement du bail, en particulier concernant le montant du loyer. Tout dépend de la zone géographique dans laquelle se situe le logement meublé.

Le montant du loyer d’un meublé est encadré

Pour fixer le montant du loyer, il faut distinguer si le logement meublé se situe dans une zone géographique tendue ou détendue du point de vue de l'équilibre entre l'offre et la demande de logements. Le but est de limiter les hausses des loyers remis en location ou réévalués en fin de bail. 28 agglomérations sont actuellement considérées comme des zones tendues à l'image de Paris, Bordeaux, Grenoble, Lyon, Nantes ou Nice. La réglementation sur le montant des loyers s'applique du 1er août 2015 au 31 juillet 2016.

En zone détendue : les communes ne sont pas soumises à l'encadrement des loyers. Le loyer initial du logement meublé est fixé librement avec votre propriétaire.

En zone tendue : les communes sont soumises à l'encadrement des loyers entre le 1er août 2015 et le 31 juillet 2016. La fixation du loyer initial est réglementée. À Paris, depuis le 1er août 2015, des mesures spécifiques s’appliquent dans le cadre d'un arrêté préfectoral.

Lors du renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué à la hausse ou à la baisse selon certaines conditions.
- Réévaluation du loyer à la hausse lorsqu'il était manifestement sous-évalué à l'appui de références comparables et sous réserve de respecter la procédure.
Toutefois, à Paris et dans certaines communes, l'augmentation d'un loyer sous-évalué ne peut pas excéder certaines limites.
- Réévaluation du loyer à la baisse à Paris à l'initiative du locataire lorsque le montant fixé dans le contrat de bail (hors complément de loyer s'il en existe un) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de proposition de réévaluation.

Lors de la remise en location du logement, la fixation du loyer est encadrée différemment selon l'adresse du logement.
- En dehors de Paris, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer. Dans certaines communes, la hausse d'un loyer remis en location reste tout de même limitée à l'évolution de l'Indice de référence des loyers (IRL) sauf si le logement a fait l'objet de certains travaux depuis le départ de l'ancien locataire ou si le loyer précédant est manifestement sous-évalué.
- À Paris, la hausse d'un loyer remis en location est plafonnée à l'évolution de l'IRL sauf si le logement a fait l'objet de certains travaux depuis le départ de l'ancien locataire ou le loyer précédant est manifestement sous-évalué.
Dans ces deux cas, la hausse peut être supérieure à l'évolution de l'IRL, dans la limite du loyer de référence majoré fixé par arrêté.

Bon à savoir.
Les loyers des logements sociaux, des logements soumis à la loi de 1948 et des logements conventionnés APL ou Anah ne sont pas concernés par cette réglementation.
Une nouvelle taxe sur les loyers élevés
La liberté du bailleur pour fixer le montant du loyer a désormais des limites. Mise en place par la loi de finances 2012, une nouvelle taxe s’applique aux “micrologements” (superficie inférieure ou égale à 14 m²) des villes en pénurie de logement (Paris et sa banlieue, la Côte d’Azur…). Elle concerne les locations vides ou meublées, d'une durée d'au moins 9 mois : les locations d’étudiants sont clairement visés. Le bailleur sera taxé si le loyer est jugé excessif : en l’occurrence, si le loyer hors charges dépasse un plafond qui a été fixé uniformément pour 2015 à 41,61 € par mètre carré de surface habitable par mois. Cette taxe s'applique depuis le 1er janvier 2012 à tous les loyers, même ceux des baux en cours.

Des charges librement fixées

Les charges sont les sommes payées par le locataire en plus du loyer : dépenses l’électricité des parties communes de l’immeuble, taxe d’enlèvement des ordures ménagères…

En matière de location meublée, il convient de s’en remettre à ce qui est prévu par le bail. Celui-ci peut prévoir un paiement des charges au forfait (somme fixe ou pourcentage du loyer) ou "au réel" (correspondant aux dépenses réelles) auquel cas le bailleur doit vous remettre les justificatifs des charges qui vous sont imputées.

Bon à savoir. Si le bail prévoit un forfait de charges, aucun justificatif n'est à présenter mais le montant du forfait doit être réaliste.

Bail signé avant le 27 mars 2014 :
- Paiement au forfait : le forfait couvre alors l'ensemble des charges et le propriétaire ne peut pas récupérer d'autres dépenses auprès de vous, par exemple en cas de surconsommation d'eau. Aucun justificatif n'est à fournir pour justifier le forfait.
- Paiement au réel : le bailleur est alors tenu de justifier les dépenses à l'appui de documents (factures par exemple).
Attention ! Si le bailleur inscrit dans votre contrat de bail une clause exigeant le paiement des impôts qu'il doit normalement payer comme la taxe foncière, ou de travaux non locatifs (réparations urgentes non imputables à une faute du locataire par exemple), considérez cette clause comme abusive.

Bail signé depuis le 27 mars 2014 :
- Paiement au forfait : le montant est établi sur la base de la liste des charges locatives et peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c'est-à-dire en fonction de la variation annuelle de l'indice de référence des loyers.
Attention ! Le système du forfait ne permet pas de procéder à des régularisations ou compléments ultérieurs.
- Paiement au réel : le bailleur doit justifier les dépenses et la régularisation annuelle des charges s'il en effectue une. Cette régulation est basée sur la comparation du total des provisions versées par les locataires avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année.

A noter. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire et, dans le cas contraire, demander un complément.

Attention aux réparations et travaux !

Les réparations du logement meublé sont à la charge du locataire. Dans les contrats de location meublée, aucun texte ne fixe la liste de ces réparations. Si vous ne faites pas attention, toutes sortes de réparations très coûteuses pourraient donc être laissées à votre charge : toitures, ravalement de façades, rénovation des ascenseurs…

Si vous vous trouvez en présence de ce type de clauses, et que le bailleur refuse de les modifier, mieux vaut ne pas signer le bail que prendre le risque d’avoir à faire face à ces dépenses difficiles à assumer. Le mieux est de demander que la liste applicable aux locations vides (décret n° 87-712 du 26 août 1987) soit présente dans votre contrat de location.

Le dépôt de garantie : illimité…

Bail signé avant le 27 mars 2014 : aucune limite n’est donnée légalement au dépôt de garantie. C’est donc le bailleur qui fixera le montant du dépôt (1, 2, 3 mois de loyer, voire beaucoup plus) et les conditions de sa restitution. Si le bailleur exige un dépôt de garantie, il doit le mentionner dans le contrat de bail en précisant son montant.
Attention !
La clause qui prévoit le prélèvement, sur le dépôt de garantie, de différentes indemnités dues en raison de “violation des clauses et conditions du bail sans justificatif et sans jugement” est abusive. Une telle clause est donc sans effet.

Bail signé à partir du 27 mars 2014 : le dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à 2 mois de loyer, hors charges. Si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail.
Attention ! Aucun dépôt de garantie ne peut vous être réclamé si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple).
Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.

Que faire face aux abus ?
Cela concerne essentiellement les baux signés avant le 27 mars 2014 puisque la loi protège le locataire ensuite. Quand vous êtes face à des situations abusives, des recours sont possibles. N’hésitez pas à vous adresser à des associations qui sauront vous aider à monter des dossiers pour saisir la commission de conciliation au niveau préfectoral, ou obtenir l'annulation du contrat de bail devant les tribunaux ainsi que des dommages et intérêts. S'il s'agit de bailleurs professionnels , vous pouvez dénoncer ces abus auprès de la Direction départementale de la protection des personnes (DPPP).

Anaïs Coignac - Marie-Hélène Klein

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